【2017房产普查】房产税征收试点扩围 能否做到“一税治百病”?


发布时间:2020-09-19 17:37:49 阅读量:38610 作者:煜倩

日前公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》提出,扩大个人住房房产税改革试点范围2017房产普查。发展改革委有关负责人就此表示“今年会有具体动作”。相关部委的官员也对房产税扩围进行了重点解读。

关于房地产,市场上最近有三个信息值得注意。

一是上市房企负债率四年来首次下降。

中国指数研究院日前发布的2013年中国房地产上市公司研究成果报告显示,截至2012年末,沪深上市房地产公司的资产负债率均值为622017房产普查.27%,内地在港上市房地产公司的资产负债率均值为67.05%,较2011年分别下降1.16和0.38个百分点,是2009年以来的首次回落。

此外,剔除预收账款后,沪深上市房地产公司2012年末的有效负债率均值为48.48%,同比下降1.90个百分点,而内地在港上市房地产公司的有效负债率为54.30%,与上年基本持平。在负债水平回落的同时,房地产上市公司的短期偿债能力也进一步加强。

二是一线城市地王再次频频涌现。

5月22日,北京大兴区三宗经营性土地公开挂牌出让,成交金额达到35.22亿元,创下“国五条”出台以后北京单日土地成交价格的新高;一天之后,广州白云区、海珠区又分别以接近8亿元和24.6亿元的价格拍出两块住宅用地,两块土地的楼面价分别达到了每平方米2.4万元和3.5万元;5月29日,上海长宁区新华路街道71街坊地块以46亿元的成交价刷新了上海今年以来的总价“地王”纪录;5月30日,北京世纪鸿房地产开发有限责任公司以10.4亿元的代价,竞得北京市通州区台湖镇一地块,楼面地价达到每平方米13601元。但就在4月份之前,该区域地价不过每平方米五六千元。

三是房产税扩围。

从房地产调控的角度看,上述三个信息并不是孤立存在的,在一定程度上互为因果。

首先,在严厉的房地产调控政策下,上市房企负债率下降说明,它们在调整发展战略之后已经适应了目前这种调控政策的压力,其生存状况获得了明显的改善。

市场人士认为,尽管今年城镇化大会还没有召开,但在新型城镇化建设的背景下,庞大住房需求将继续支撑房地产市场平稳快速发展,随着利好效应逐步传导到资本市场,房地产板块有望出现新一轮的投资机会。

基于这样的发展预期与自身抗调控能力的增强,房企要想长远发展,就要想方设法获得建设用地这个稀缺资源。于是,地王的频繁再现也就不难理解了。

从国家统计局公布的数据看,抑制房价上涨并没有取得预期的效果。为了抑制高房价,房地产调控政策必然会进一步加码。于是,就有了房产税征收试点扩围的官方表态。

其次,这三个信息引发了这样一个问题,寄望房产税扩围来实现房地产调控的目标是否现实。

从已经出台的房地产调控的措施看,税收是最能触动各方利益的一个手段,堪称调控的“杀手锏”2017房产普查。但面临扩围的房产税却首先需要解决两个问题:一是面向增量还是存量进行征收。针对增量征收可使房产税顺利起步,但如果长期回避存量,则可能造成税收不公平;二是征收来的房产税用在哪里。有专家建议,房产税在试点阶段主要用于保障房建设是可以理解的,但在扩容以后,就必须进行该项税收的长远规划。

此外,有税法专家提醒,指望“一税治百病”是不现实的,房地产调控政策需要从政策导向、土地供应、房企规范运作、税收等方面进行全方位的立体设计并采取措施确保执行力不打折,才能实现调控的预期效果。

至于3月份之后的楼市走势,则由细则的严厉程度来决定。

国泰君安认为,2010年密集发行的房地产信托产品都是按照高房价、繁荣房地产市场设计的信托产品,比如回报率指标,一般都在15%~20%。开发商一般难以达到设计产品时的高利润。而且与银行贷款不同,信托一般不能展期,到了结束的时点就要兑付本息。即便经过受益人大会同意展期,也会有部分受益人不同意,发行人至少要应付30%的赎回压力。

白云区上周均价每平涨价4223元,6周后均价再次超过25000/平方米。白云新城两大豪宅盘中海云麓公馆、保利云禧网签量位居白云前五,网签均价接近40000/平方米。

但环首都等区域的交通、产业、市政等多方面配套发展并不完善,且仍难脱离炒概念的空壳。伟业我爱我家集团控股公司副总裁胡景晖认为,燕郊、固安等地的商业、生活配套严重滞后于楼市的发展,而且房价波动较大,投资收益不见得高。

“国五细则”是近日讨论得最热的话题,然而对于广州一手住宅市场而言,热的不仅是政策,而在卖楼上也是热火朝天。据搜房网监控中心提供的监测数据,就在新政策出台前后,2月25日至3月3日,广州十区二市新建商品房住宅网签高达2952套,环比此前一周上涨了37.1%。这已经是春节假期后连续两周成交大涨,而且这也是今年首个网签最高峰。在上一周广州大部分区域都迎来了成交的高潮。中心六区整体成交达到564套,环比之前一周上涨48.4%。荔湾不仅是市区涨幅最大的区域,还是新房网签量最大的区域。数据显示,该区上周共成交162套,环比上涨1.1倍。芳村盘保利·塞纳维拉、丽和华庭以及中铁建荔湾国际城联手成交90多套,占该区总量57%左右。其中,保利·塞纳维拉单盘成交就有40多套。

郭海波表示,广州近十年商业地产价格狂飙,如果真的按照四级累进税率来计算增值税,业主所赚取的利润大部分进入政府国库,他举例说,10年前上下九、北京路步行街一栋铺面大概只是几百万元,现在已经增值10倍至几千万,故此私人持有的上下九、北京路步行街铺面转让肯定会以“无发票”方式转让。以十年前一个500万元的步行街铺来计算,现在市值为5000万元,增值幅度远超200%,适用的增值税税率为60%,按增值额4500万元的60%计算,光增值税已需要2700万元。若按无发票方式报增值税,按全额3%增收增值税,只需交135万元,两者相差十多倍。朱良邑也透露,他见过一次商业裙楼转让的交易,该商业裙楼由投资者于多年前购下,当时每平方米价格才2000元/m2,面积达四五千平方米,后来以7000万元售出。如果按照四级累进征增值税,纳税额非常高。因此业主以“无发票”报税,按增值税3%、营业税5.63%、个税1.5%、契税3%计算,总的税项约等于交易额15%以下,最后纳了七八百万元的税。

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网友评论:

来自绵竹的网友说:评论时间:2020-09-19

我人生中最幸运的两件事情,一件是时间终于将我对你的爱消磨耗尽,另一件是很久很久以前遇见你。回复


来自邓州的网友说:评论时间:2020-09-19

其实真正对你好的人,你一辈子,也不会遇到几个。回复


来自唐山的网友说:评论时间:2020-09-19

有时候,坚持了你最不想干的事情之后,会得到你最想要的东西。回复


来自杭州的网友说:评论时间:2020-09-19

我们的成熟是由两组成,一半是对美好的追求,一半是对残缺的接纳。回复


来自宁国的网友说:评论时间:2020-09-19

如果生活捉弄了你,只要你坚定信念,生命的长河中一定会激起绚丽多彩的浪花;如果生活捉弄了你,那么人生的航程一定要拒绝让步;如果生活捉弄了你,一定要高扬起生活的风帆勇往直前,风雨过后一定有彩虹。回复


来自沧州的网友说:评论时间:2020-09-18

你不过是仗着我喜欢你,这是让我卑微的唯一原因。回复


来自汨罗的网友说:评论时间:2020-09-18

你要知道,在这个世界上,最风光的事情不是你游遍了多少大好河山,而是陪在你身边与你一起看山赏水的人是谁。生命很短暂,经不起等待。回复


来自双流县的网友说:评论时间:2020-09-18

一个人在真的无可奈何的时候,除了微笑,也只好微笑。回复


来自北票的网友说:评论时间:2020-09-17

不要对我说:苦难净化心灵,悲剧使人崇高。默默之中,苦难磨钝了多少敏感的心灵,悲剧毁灭了多少失意的英雄。何必用舞台上的绘声绘色,来掩盖生活中的无声无息!回复


来自宜兴的网友说:评论时间:2020-09-17

在我们漫长的岁月里,总有那样一个男子,在回眸灿然一笑时听到春暖花开的声音。回复


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