【外籍人员购买上海房产】房企生存状况堪忧 降价或成今年楼市主色调


发布时间:2020-09-18 22:44:57 阅读量:65437 作者:子默

“从2011年经济增长与房地产之间的关系来看,第一,房地产业对经济的贡献率并没有出现明显变化,2011年和2010年全年均为6外籍人员购买上海房产.8%,但低于2009年的7.5%。第二,从2011年单季度来看,房地产行业对经济的拉动作用逐渐走低,第二季度至第四季度拉动经济增长分别为2.3个百分点、1.4个百分点和0.4个百分点。”张月认为,这表明在北京经济转型的初期,短期内房地产的支柱地位难以改变,但房地产行业对于经济拉动作用逐渐减弱,体现出在当前经济增长模式和产业结构不断调整的过程中,国民经济正在逐渐摆脱对于房地产行业的高度依赖,尤其北京外围经济建设较好的情况下,对房地产财政的依赖性也会减弱。意味着房地产调控与经济增长之间的博弈程度将减轻,虽然当前实体经济略显低迷,但在楼市调控还未达到满意效果时,调控仍难以放松。

央行2011年金融机构贷款投向统计报告日前新鲜发布。报告显示,2011年房地产新增贷款出现大幅缩减。在楼市调控背景下,贷款难度的加大,促使房地产企业融资成本进一步加大,个人购房贷款成本上升。专业人士预计,2012年房企的融资困局仍然难有突破。

房地产新增贷款占比大幅缩减

链家地产市场研究部相关统计数据显示,2011年全年房地产累计新增贷款共计1.26万亿元,较2010年下降38%,占新增贷款总额的比例为16.9%,较2010年下降8.5个百分点。

“2011年以来银行对房地产领域新增贷款规模出现了明显下降。”链家地产首席分析师张月分析认为,一方面,为抵御通货膨胀,信贷政策持续收紧,导致银行整体可贷额度大大减小。虽然2011年年末央行下调存款准备率,但全年供给上调存款准备金率6次,相当于全年冻结资金约1.8万亿元。2011年全年金融机构新增贷款总额较2010年下降6%。而另一方面,全国房地产调控效果显著,房地产行业景气度降低,房企在房价下降、融资难度加大、负债率上升等情况下,存在一定的经营风险。会促使银行层面对于楼市调控带来的风险评级上升,从而在整体贷款额度减少的基础上,对于房地产领域贷款的投放力度大大减弱。

“2011年房地产贷款的缩紧,意味着2012年房企获得银行贷款的通过率仍会较低。”张月认为,即使2012年的货币政策有稳中有松的预期,在楼市继续调整的过程中,房企融资形式仍然严竣。

保障房新增贷款或有所下降

数据显示,2011年末,保障性住房开发贷款余额3499亿元,全年累计增加1751亿元,占同期房产开发贷款增量的50.1%,比今年初水平提高31.7个百分点。

“保障房建设的主体是地方政府融资平台,由于有土地收益和地方税收作为隐形担保,是银行眼中的优质客户,银行更乐意于将贷款投放在保障房建设上。”张月认为,而在二三线城市,大量保障房建设增添了政府落实楼市调控与地方经济发展之间的博弈程度。在政府土地收入缩减、开发商自顾不暇的状况下,保障房建设的融资支持,将有利于缓解地方政府建设保障房的财政压力,也同时有助于二三线楼市调控的持续。

张月表示,虽然2011年保障房贷款是房地产开发贷款的主力,但是,2012年全国保障房开工建设目标由1000万套调低到700万套,环比下降了30%,银行或将降低保障房的贷款额度转向投放到其他领域,而是否会增加到商品房开发,还将取决于2012年的整体房地产调控政策、房地产市场状况和开发商的负债率等诸多因素。

房地产拉动作用明显弱化

根据北京统计局公布的数据,2011年北京全年实现地区生产总值16000.4亿元,按可比价格计算,比上年增长8.1%。其中房地产业生产总值1080.6亿元,贡献率为6.8%。

到位资金下降生存状况堪忧外籍人员购买上海房产

数据显示,2011年,北京市房地产开发项目2010年到位资金为5358.1亿元,比2010年下降4.8%。“房企开发到位资金同比下降,既可看出当前房企投资、开工的意愿降低,也可表明受货币政策紧缩影响较大。”张月认为,房企融资能力已经大大降低,同时也促使房企融资结构发生改变,导致金融贷款同比出现较大的降幅。

“在2012年,楼市调整仍将继续,宏观经济增速放缓,房价软着陆将成为必然趋势,房价稳中有降将成为主要旋律。”张月预测,解放刚需将在2012年有所体现。而对于房企来说,存在的资金压力、经营风险或将甚于2008年,如何实现以价换量仍是需要解决的重大问题。

降价或成房企不二选择

2011年,经过6次上调存款准备后,央行的货币政策开始转向,存款准备金率在11月末第一次出现下调,这也是2009年以来存款准备金率首次下降。随着CPI回落至4.1%,通货膨胀得到了有效控制,在欧债危机影响加深和出口降低的背景下,央行的货币政策目标可能会转向保持经济持续增长,存款准备金率存在再次下调的可能。

“即使2012年银行贷款额度或出现一定的宽松,并且保障房对于银行信贷额度的占用会有所减少,但由于房地产调控政策的坚持和不动摇,房企的贷款难度仍将会增加。”张月分析认为,主要原因是,房企的负债率在2011年大幅攀升,并且由于降价,存量价值降低,银行贷款的风险加大,所以年内房地产开发贷款将很难增加是个大概率事件。

“但在降价幅度较大,尤其是限购政策比较严厉的一线城市,房企所面临的选择较为有限。”张月认为,虽然不排除部分房地产开发企业能够从信托、私募基金、民间借贷甚至不惜以出售土地和股权等方式得到融资,但是对于大部分房企来说,降价可能是唯一的选择。

张月预计,龙年一季度新开盘的楼盘价格将会出现新的降幅,以期更加贴近购房者的心理价位,快速回笼大量资金,减轻财务压力外籍人员购买上海房产。夏凌

“济南出台限购政策并不太意外,因为此前郑州和武汉相继出台政策后,预计部分热点城市就会积极跟进,尤其是此类省会城市。这说明中央经济工作会议的‘房子是用来住的’的表述正为各地楼市监管部门所学习,所以限购政策非常必要。而且对于房价上涨过快的城市或者此前监管下效果一般的城市,近期必须加码,预计会维持在2017年两会以后。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

对于目前正处于胶着期的楼市而言,一方面应进一步深化房产税的改革,比如可以考虑从增量房向存量房,从高档住宅向中档住宅推进等,令其在从严抑制投资、投机性需求方面发挥更大的作用;另一方面,应让房产税在开拓地方政府财源方面发挥更大的效力,从而在某种程度上破除地方政府对“土地财政”的依赖。试想不从根本上割裂地方政府与开发商所形成的利益捆绑共同体,就不能真正调动起地方政府在楼市调控中的积极性。对于正处于“攻坚期”的楼市调控而言,如何平衡各方利益,消除潜在抵制力量和不利因素,无疑需要决策智慧和决心。 (李佳鹏)

贷款 楼市 报告

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网友评论:

来自贵阳的网友说:评论时间:2020-09-18

在社会这个大染缸里,我们不说不染颜色,但求染得颜色能恰到好处,就像一幅画,各种各样的色彩汇成令人赏心悦目的画,而不是各种各样的色彩糅杂成一团。回复


来自临夏的网友说:评论时间:2020-09-18

没有谁会无缘无故的对你好,所有的关心都来源于喜欢。回复


来自桐城的网友说:评论时间:2020-09-18

假如你是一棵仙人掌,我也愿意忍受所有的疼痛来抱着你。回复


来自龙口的网友说:评论时间:2020-09-18

其实旅行最大的好处,不是能见到多少人,见过多美的风景,而是走着走着,在一个际遇下,突然重新认识了自己。回复


来自长治的网友说:评论时间:2020-09-18

维持喜悦,是一件需要努力的事情,并不是天性使然。喜悦会像沙漏一样,在不知不觉中渗走,只留下一个回忆的空壳。回复


来自简阳的网友说:评论时间:2020-09-17

温柔要有,但不是妥协,我们要在安静中,不慌不忙的坚强。回复


来自邳州的网友说:评论时间:2020-09-17

自己喜欢的东西就不要问别人好不好看,你努力合群的样子,并不漂亮,你的生活不会因为别人的话变好。回复


来自扬州的网友说:评论时间:2020-09-17

曾经发生的事都不可能忘记,只是暂时想不起而已。回复


来自贵阳的网友说:评论时间:2020-09-16

你看,这么多人,这么大的世界,我遇到了你,你也遇到了我,真好。回复


来自应城的网友说:评论时间:2020-09-16

正因你已是我今生永远无法割舍的牵挂,我对你有再多的思念,我对你有再多的牵挂,也换不回拥有你的日子。我爱你和我放下你,同样都是那么的不容易。我真的很爱你,你的性命中以前有过我,你的世界我以前来过。红尘中有一个深爱着你的人,有多少爱能够重来,又与多少爱能够擦肩而过呢?回复


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