【证明房产】外滩失宠奢侈品牌 上海传统核心商圈陷转型阵痛(2)


发布时间:2020-10-20 19:00:40 阅读量:6244 作者:阔继

在行业下滑形势下,商铺两极分化加剧,经营不善的商铺首先面对的是租金的下滑,然后是关店,甚至空铺证明房产。淮海路上的皮具品牌Lancel就在今年关掉了门店,取而代之的是本地内衣品牌古今。而那些表现较好的商铺则受到了品牌更多的投入。

林剑告诉《每日经济新闻》记者,商场对品牌收取的通常是固定租金,或按销售额扣点计算。一楼二楼的大品牌一般不对外公布销量,交固定租金,而更高楼层的小品牌,就要看业绩表现了。品牌大多采取务实的态度,如果持续亏损,就会选择关店,死撑的情况并不多见。

高纬环球4月份发布报告称,传统百货销售额同比增长自2012年以来逐渐呈现下降趋势,某些百货商家销售额同比出现负增长。

高纬环球上海研究部经理陈妍斐透露,淮海中路街铺租金从去年高峰时期的60~70元/平方米·天已经跌至目前的50元/平方米·天,降幅约20%。外滩地面首层租金也较去年下降5%~10%,目前为30~35元/平方米·天,南京路租金在近期也出现轻微下滑,降幅为2%~3%。相比之下,核心区商圈中徐家汇和陆家嘴租金较为稳定。

尽管奢侈品计划搬离外滩、淮海路、南京西路等地的部分街铺,但这些区域从来不缺愿意入驻的商业业态。

高力国际华东区商铺服务部董事洪淑慧透露,目前在外滩等地区出现的商铺空置现象,仅存在于一楼的底商,二楼以上的高端餐饮基本还是满租的,并且后面还有一大批品牌等着入驻。该机构认为,外滩未来会更加适合做诸如艺术品、高端定制等业态。只不过,业态调整能否被业主接受,是一个问题。因为相比奢侈品,上述类型的业态能接受的租金要略低一些。

相比外滩,淮海中路的转型方向更为明确。餐饮和快时尚是目前对商场贡献最多的品类。高纬环球零售商租户代表团队亚太区董事宁孝言认为,2014年,开实体店最为积极的是H&M、Zara、优衣库等快时尚品牌,这些品牌进入中国较晚,现在还处在扩张阶段。

Zara、H&M等由于适应的消费需求更广,在这个区域也能有很好的业绩。出乎很多人想像的是,这些店铺的货品售价并不高,但能承受的租金却不低。

除了快时尚,咖啡馆、西饼屋等西式餐饮的商店,也能成为淮海中路上街铺未来的主力租户。

第一太平戴维斯上海公司副总经理、商铺部董事朱兆荣指出,盘活包括外滩、淮海路在内的商铺,最需要政策的放松。由于受到一系列限制,目前包括银行在内的一些业态尚不能进入这一区域,这在一定程度上影响了商铺的出租。

资源稀缺物业受影响不大

此前,因看中淮海路和外滩的商业价值,诸多开发商和百货商场依靠持有核心地区的商业地产,获得了租金和物业增值的双重收益。不过,眼下有观点质疑,在品牌大面积撤离的背景下,这些物业的价值会不会迎来拐点?益民百货、新黄浦、香港新世界、阳光新业等企业,会不会因此番奢侈品牌的大面积撤离而遭受账面和实际的双重损失?

在淮海路及外滩拥有物业的上市公司众多,其中不乏一些老字号国企。如益民商业集团,旗下拥有18万多平方米的商业地产,涵盖商铺、办公楼、酒店等,其中在淮海路商业街就有近10万平方米;阳光新业旗下上海阳光新业中心位于淮海路商圈的核心位置,总建筑面积约为17500平方米;新黄浦旗下位于北外滩国际航运中心商务区的浦江国际金融广场,占地1.4万平方米、建筑面积11.9万平方米。

不过,《每日经济新闻》记者调查发现,外滩、淮海路上奢侈品牌的撤离,对开发商和业主的影响并不是太大,一方面,奢侈品业态在相关企业整体业务中所占据比例并不高;另一方面,这些区域的物业本身属于稀缺资源,长远来看还有升值空间。

据了解,商家的集中撤出,租金成本过高是其中一个重要原因。这些品牌撤出之后,这一地段的租金未继续上涨。

以几个企业为例。数据显示,2014年中期,租赁业收入仅占益民集团总体收入的5证明房产.71%,房地产出租占新黄埔整体收入的比例为7.91%。此外,阳光新业的商业出租今年中期收入为1.13亿元,占比为46.11%,尽管比例并不低,但涉及到上海的项目占比并不高。

上海商业研究中心首席研究员齐晓斋表示,淮海路以及外滩租金下跌实属正常,“原来炒得太高”。虽然位置很好,但受电商冲击以及众多购物中心的分流等,眼下“生意不好做”,租金下来对物业的商业经营反而是有利的。

齐晓斋指出,物业的价值和供求也有关系,而稀缺资源总是不缺乏需求的证明房产。长期来看,企业并不存在收益上的隐忧。

业态布局需重视配套

在业内人士看来,以淮海路中段为例,此前即便租金再高也仍是一铺难求,如今出现 “空铺潮”,一方面是因为高租金正吞噬着实体零售业的利润,更重要的是因为淮海路多年来商户组合没有规划、餐饮配比不够、停车位欠缺等“硬伤”。

据了解,针对这一现状,原先被定位成 “香榭丽舍大街”的淮海路也开始放下身段,走起“亲民路线”。

目前来看,“亲民路线”已有成效。今年6月,继阔别淮海路12年的老大昌西点旗舰店复出后,6月,淮海中路靠近成都南路的哈尔滨食品厂旗舰店也重新开张。

业内人士表示,餐饮业将是淮海路接下来着力引入的主要业态之一。高纬环球报告显示,2014年二季度,餐饮仍是购物中心创造营收的主力。以淮海路为例,将于年底开业的阳光新业购物中心内,餐饮占比预计接近总面积的50%;香港广场在舒适堡健身中心租约期满后将迎来大面积租户整改,5000多平方米新增空置面积中餐饮企业将成为主要租户。

《每日经济新闻》记者看到,在闻名遐迩的淮海路上,颇具历史感的“妇女用品商店”和瑞士顶级名表的专门店相距不过百米,一些老字号的快餐店也夹杂其间。但上述业内人士指出,“老字号”回归只是权宜之计,商业业态早晚是要调整的,因为做餐饮有一个问题,终究会影响到周边的住户。不过,咖啡馆、甜品店等问题不大。从上海的主要消费人群来看,年轻人比较多,做一条年轻、时尚的商业街或是一个不错的选择。“业态成功后,人流量加大,租金也可以上去。”该人士说。

除了淮海路,外滩也在逐步转型。高力国际相关人士向《每日经济新闻》记者指出,“可能一些零售、高端会所、餐饮、定制服务等比较适合这里。”做商业和品牌需要集聚效应,就外滩来看,未来零售业会朝两边发展,而中间那部分会更多地引进高端定制服务、餐饮等业态,两端和中间轴线可以形成互动的业态。

相关资料显示,餐饮在上海购物中心的比例一般在15%~20%,但最近部分购物中心的餐饮租户占比已提高到40%。每经记者 卢曦 杨羚强 王敏杰发自上海

品牌 销售额 上海

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网友评论:

来自福安的网友说:评论时间:2020-10-20

两个人过日子,怎样才能让对方开心。其实,浪漫和惊喜只是刚恋爱时有用,日子过的越来越久,刻意的安排已起不到任何作用。真正能让对方开心的,只不过是爱人间的态度而已。男人要懂得赞美女人,女人要懂得鼓励男人。美好生活其实很简单,学会倾听,学会包容,学会承担。回复


来自铜仁的网友说:评论时间:2020-10-20

我亦未尝不私自难受,但实因爱你过深,不惜处处顺你从着你,也怪我自己意志不强,不能在不良环境中挣出独立精神来。回复


来自宣威的网友说:评论时间:2020-10-20

记住太阳光是健康唯一的来源,比什么药都好。回复


来自株洲的网友说:评论时间:2020-10-20

如果生活捉弄了你,只要你坚定信念,生命的长河中一定会激起绚丽多彩的浪花;如果生活捉弄了你,那么人生的航程一定要拒绝让步;如果生活捉弄了你,一定要高扬起生活的风帆勇往直前,风雨过后一定有彩虹。回复


来自老河口的网友说:评论时间:2020-10-20

生活路上,总是充满着这样或那样的挑战,你若不坚强,没人帮你分担,你若不努力,没人给你让路。你若不自信,没人替你勇敢。回复


来自建阳的网友说:评论时间:2020-10-19

你知道我,拿起来,放不下,所以请不要再忘记我了。回复


来自瑞昌的网友说:评论时间:2020-10-19

幸福,就是找一个温暖的人过一辈子。回复


来自汝州的网友说:评论时间:2020-10-19

如果有一天我变了,请你记住,有一句话叫做拜你所赐。回复


来自黄骅的网友说:评论时间:2020-10-18

当有人突然从你的生命中消失,不用问为什么,只是他或她到了该走的时候了,你只需要接受就好,不论朋友,还是恋人。所谓成熟,就是知道有些事情终究无能为力。回复


来自广安的网友说:评论时间:2020-10-18

如果有人愿对你好,就别折腾好好过吧,世上没十全十美的人,一个人能对你好就已很难得。如果有人从最穷时跟着你,就别贪心了,无论发达成什么样,都守着人家过吧。我们经历过的人再多,最后能陪在你病床前的也只有一个。人生到老方知唯一。不折腾,不贪心,才是一辈子。回复


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