【杭州房产调控历程】“最牛”买房人提5点要求 开发商被逼得“头大”


发布时间:2020-10-28 21:42:58 阅读量:9597 作者:绍衡

第4回合杭州房产调控历程

购房者签合同前要求增加5点补充条款,开发商不肯答应拒退定金,于是打起了官司

南京一购房人与开发商签订《商品房认购书》,认购该开发商一套价值高达290余万元的商品房。但认购书签订后仅仅两天,国务院的房产新政就出台了。5天后,买主在如约前往开发商处签合同时,提出在开发商提供的格式合同里添加己方的5点主张,但遭拒。据此,买主以买卖双方不能完全就合同条款达成一致为由,将开发商告上南京市鼓楼区法院,要求退还5万元定金。上周,鼓楼法院受理了此案。

第1回合

签认购书后两天,新政出台了

30出头的南京人姜强(化名)经济状况较好,住房条件也不差,并不属于那种急需买房改善居住环境的人。但是,今年4月南京房价开始“冲顶”的时期,姜强抱着即使不住也可以投资增值的想法,加入了“抢”房一族,并“抢”到了一处地段好、价格高的房源。4月17日,姜强与开发商签订了《商品房认购书》,并按约定缴纳了5万元购房定金,认购该开发商在某高档小区推出的一套近142平米的商品房,总房价高达290余万元。按认购书约定,姜强应在7日内与卖方签订商品房预售合同。然而人算不如天算,就在姜强与开发商签下认购书的两天后,即4月19日,国务院颁发的房产新政出台。此次房产新政,其措施之严、力度之大,都被房产界认为是史上之“最”。而由于涉及到贷款、首付等政策的重大调整,自然给包括姜强在内的众多买房人带来了巨大冲击。

第2回合

提出5点要求击中开发商软肋

按约定,姜强必须在4月24日前与开发商签订商品房预售合同,姜强也没有爽约,他在4月22日找到了开发商,说要和开发商签合同。但是,姜强接下来的一番举动让开发商始料不及。姜强提出,签合同可以,但是要在开发商提供的格式合同上增加自己的五点主张:一、将当初公开宣传的设立两所名校的分校写进合同;二、确保所交付的购房面积不能达到或超过144平米界线,否则由此产生的税费由卖方承担;三、希望按国家政策规定,允许办理公积金贷款;四、房屋交付时,相关配套应达到交付标准,并与房屋同期交付,如果逾期应视同延期交房,并按照总房款万分之五/日支付赔偿金;五、由于国家住房信贷政策发生重大调整,相关细则还未完全明确,如果因此无法获得贷款或无法获得足额贷款,双方可以解除合同,并于解除合同7日内,无息退还买房定金、诚意金及首付款。由于这5条中的部分要求击中开发商的软肋,所以遭到了开发商的拒绝。

第3回合

双方拉锯战,开发商被逼得“头大”

开发商猜测,姜强是因为房产“新政”冲击太大萌生退意了,但是姜强却只字不提自己是因为新政的影响才提出这五点要求,只说自己不过是提出了一些正当合理的要求,更好地维护自己的合法权益而已。在两次当面交涉无果后,姜强又以书面致函的形式,要求开发商给予答复。开发商被逼得没办法了,只好于4月26日给姜强发来书面告知函,答应姜强的合同签订可顺延3天,若3天后仍不按认购书约定前往签署商品房预售合同,则视为自动放弃认购权,所支付的认购定金将不予退还。收到开发商回函的次日,姜强立马又给开发商发函,提出了不能接受的三点理由,如,格式合同条款中存在有悖合同法的不公正条款,订购书的法律效力存在质疑等等。姜强显然与开发商作好了打官司的准备,他将与卖方有关人员的交涉通话均作了录音。

不肯退定金,购房者起诉开发商

由于无法最终达成退还定金协议,加上房产调控政策步步趋严,姜强聘请了律师将开发商告上了南京市鼓楼区法院,要求退还5万元定金,理由是买卖双方不能完全就合同条款达成一致,导致签约不成。鼓楼法院于5月24日予以立案。

记者在鼓楼法院看到,尽管姜强向法院提交的诉状中只字未提房产“新政”,但从其证据材料所提及的贷款事项中,还是能看出,他起诉的原因多少是与此有关的,只不过他做得比较巧妙而已。因为如果单纯以“新政”给购房带来影响为由起诉,胜诉的把握微乎其微,而选择“不能完全就合同条款达成一致”这一理由来起诉,从合同法角度来说,更能站得住脚,在法律上可能得到更多的支持。

在获悉姜强起诉后,开发商认为姜强非一般普通买房人,而是一个经验丰富的“炒客”,懂得抓住对方的软肋为己所用,从而实现买退均由自己掌控的目的。开发商同时认为,全国所有的开发商目前大都使用格式合同,这一点姜强应该清楚,其当时争签认购书时不提格式合同的问题,现在“新政”下来要反悔,便拿合同条款不平等做文章,以达到要求退还定金之目的。对此,他们表示不会让步。

由于此案尚未开庭审理,鼓楼法院方面不愿发表过多看法。据悉,该案已定于下月初开庭审理。鼓楼法院有关法官认为:根据以往经验,每轮房产新政后都将引发新一轮诉讼高潮,而这一高潮的到来又有一段时间的滞后期,随着调控新政威力的显现,预计本轮诉讼高潮很快就会到来。

律师观点

姜强的做法是否妥当?开发商的观点能不能站得住脚?对此,记者采访了南京维世德律师事务所唐岩律师。唐律师告诉记者,从姜强起诉的理由和开发商的辩解来看,此案的发生,是双方对定金合同理解的不同造成的。姜强所理解的称为立约定金,是指为担保合同的订立而支付的一定数额的金钱。最高院有关司法解释规定,当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应双倍返还定金。

购房者所提要求是合理诉求

结合该案的情况来看,姜强对这条规定运用得是比较好的。如果他交了五万块钱定金,到了签合同的最后期限而不按约定去签合同,那么他作为给付定金的一方,将无权要求返还定金,他的五万块钱就打了水漂了。但是,他在最后期限之前去找开发商签合同,就表明了他的诚意。至于合同能不能签得成,那要看双方谈判的结果,是另外一回事。在这种情况下,开发商拒绝签姜强提出的五点要求,并拒绝订立合同,就陷入了被动的境地。

再看姜强提出的五点要求。唐律师认为,姜强提出的五点要求也是比较合理的。因为现在很多开发商在楼盘前期宣传时抛出各种各样的利好,包括名校的分校、优美的景观等等,很多买房人就是冲着开发商承诺的这些美好前景才去的,但现实中,却屡屡发生房屋交付后前期宣传不兑现的情况,对购房者的利益构成侵害。因此,购房者有权要求开发商将其承诺的种种好处固定到合同条款中去,以更好地维护自己的权益,这一点都不过分。

开发商的“炒客”观点站不住脚

至于开发商提出的姜强是“炒客”,抓住开发商的软肋来达到自己的目的这样的说法,唐律师认为根本站不住脚。因为买房的目的不是法律禁止的范畴,即使买房人有十套八套房,但他有这个条件和实力去买,谁也不能禁止他买更多的房,更不能禁止他按照法律的规定,来维护他的权益。反过来说,即使是买第一套房,购房人提出这五点要求,和姜强在法律上也没有丝毫的区别,该法律保护的,法律还是要保护,不会因为买房的目的不同就有所区别。所以开发商质疑购房者的身份和购房的目的,不仅是站不住脚的,更是可笑的。

无论结果如何杭州房产调控历程,此案都有一定现实意义

唐律师认为,此案无论最终判决结果如何,都具有一定的现实意义,毕竟姜强公开站出来挑战开发商的格式合同,而不平等的格式合同又恰恰是买房人最不满意的原因之一杭州房产调控历程。法院在审理此类案件时,一般会对开发商提供的《商品房认购书》进行仔细审查,并且会倾向于对其中的某些条款作出不利于开发商的解释,因为这种认购书一般都是开发商制定的,其立场自然是倾向于开发商的,没有经过和买房人的商谈,买房人在签订此类认购书时处于弱势的地位,法院从保护弱者的角度,一般会比较倾向于买房者。如果通过此案的审判,能促使有关方面对房屋买卖合同作进一步的完善和规范,那对广大买房人来说无疑是有益的,同时对于开发商来说也可因此最大限度地减少麻烦。

通讯员李自庆

本报记者罗双江

开发商 签合同 商品房

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网友评论:

来自樟树的网友说:评论时间:2020-10-28

有得必有失:生就男儿身,便失去了女儿态;得到了成熟,就失去了天真;选择了某种职业的艰辛,却体会不到另一种职业的责任;拥有了喧嚣的城镇,就丧失了寂静的山村;有了安全的港湾,就没有求索的漂泊;想要小溪的清澈,就看不到大海的磅礴……回复


来自扬中的网友说:评论时间:2020-10-28

我觉得成熟的感情应该是,两个人懂得了为以后做计划,什么时候买房,什么时候结婚,如何赡养老人,如何规划职业,以什么样的方式生活,如何处理生活中的矛盾。懂得了宽容和理解,不会再拿那些鸡毛蒜皮的小事来彼此考验,所有的爱意和浪漫都根植于生活,平淡度日,全心相待。回复


来自平顶山的网友说:评论时间:2020-10-28

我们做的最有默契的一件事就是,我不联系你,你也不联系我。回复


来自肥城的网友说:评论时间:2020-10-28

每个人都会感到孤独,寂寞的时候你会发现你的心很空。回复


来自汉川的网友说:评论时间:2020-10-28

随着年龄的增长,我们并不是失去了一些朋友,而是我们懂得了谁才是真正的朋友。回复


来自嵊州的网友说:评论时间:2020-10-27

悄悄是离别的笙箫,沉默是今晚的康桥。回复


来自洮南的网友说:评论时间:2020-10-27

泪水和汗水的化学成分相似,但前者只能为你换来同情,后则却可以为你赢得成功。回复


来自安达的网友说:评论时间:2020-10-27

在这个世界上别太依赖任何人,因为当你在黑暗中挣扎的时候,连你的影子也会离开你。回复


来自永城的网友说:评论时间:2020-10-26

多年以后你和谁情深似海,会不会想起你还欠我一个未来。回复


来自桐城的网友说:评论时间:2020-10-26

明明知道自己很受伤了,却说你不必觉得欠我什么。回复


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