【房产达人装扮】房产债务规模4年增150% 中小开发商潜在风险更大


发布时间:2020-11-24 09:22:36 阅读量:801 作者:琪哲

世邦魏理仕发布的报告显示,除了销售得到的现金流,银行贷款也是开发商的重要融资渠道之一房产达人装扮。在宽松的货币政策下,房地产贷款占贷款总额的比重呈上升趋势,从2011年的15%左右上升到今年的接近35%。此外,从2014年开始,境内债券的比例明显上升。整体来看,2011年至2015年期间,房地产行业的债务规模累计上升了150%。

房地产债务规模4年增加150%房产达人装扮

中小型开发商潜在债务风险更大

北京晨报讯(记者 杨奕)恒盛地产、佳兆业等房地产企业的债务违约情况接连出现,引发了市场对于地产行业债务风险的担忧。世邦魏理仕昨日发布《中国房地产债务》报告称,房地产企业债务规模、债务延期呈上升趋势,中小型开发商潜在风险更大。

去年,佳兆业集团因未能支付离岸债券利息,引发市场的强烈关注。随后,恒盛地产又出现2650万美元利息延迟支付的情形。虽然恒盛地产在宽限期内完成支付利息,但是接连发生的债务危机事件,让债务风险成为行业关注的重要话题。今年前三季度房地产销售回暖,为开发商提供了更多的现金流。不过,在国庆期间20多个城市相继出台调控政策,以及土地价格的不断走高,为开发商未来的债务偿还能力增加了不确定性。

从各类开发商的平均净利润看,都呈下滑态势。市值在350亿元以上的大型开发商平均净利润率下滑趋势较缓,市值在100亿元至350亿元的中型开发商,从2011年的20%左右下降到目前的约10%;市值在100亿元以下的小型开发商则出现大幅度下滑,尤其在2014年之后,下滑幅度达到15%左右。“中型开发商的债务股本比最高,原因主要是原本市场的销售情况不理想,需要把业务扩展到其他城市,于是通过大量融资来扩大规模,也因此潜藏着较大的债务风险。”世邦魏理仕相关负责人介绍,小型开发商也面临着潜在的债务风险,原因则是因为本地市场的销售不景气。

该负责人进一步介绍,一部分上市中国房企将债务到期时间推至2018年以后,下一轮公司债到期的高峰将为2018年至2021年间,规模在5440亿元,“低利息政策不会长时间持续,如果利率触底回升,届时开发商需要以较高成本发债,债券再融资压力将会加大。”

“仙林湖这两年步子确实迈得有点大,基本上是从刚需板块‘跳涨’成为改善型板块。但这个定位的转变完全是被房价和地价逼上来的。”上海道置投资管理有限公司副总经理邵雪松认为,房价的上涨硬生生把仙林湖提前托举成了一个改善板块,而在高地价影响下,以后开发商的产品也会被迫转型,只能更多打造低密度的改善型中高端住宅。

五环内新建商品房的泛高端化、豪宅化是今年很多购房人转投二手房的主要原因房产达人装扮。据中原地产市场研究部统计,2015年,北京新建纯商品住宅成交中,五环外项目占比达90%。购房者在有限的预算下,综合考虑交通成本,最终的选择只能投向二手房。即使购买二手房会面临社区环境、物业水平等诸多问题,但在价格面前,其他因素则显得更容易被接受了。

但前些天,粘贴在小区门口的消防安全通知称,11月3日,按照管城区消防大队的整改要求,物业取消了部分道路上的停车位,原本划的停车位被标明“消防通道,禁止停车”。

你能说出目前北京哪些楼盘叫做改善型楼盘吗?亦庄金茂悦、中冶德贤公馆、天恒公园懿府、翡翠山、燕西华府……估计业内人士数得着的也就这些位于亦庄、大兴、丰台等地的热销盘。的确,这些单价在4万元左右,总价不超过1000万元的楼盘目前在京城能成为一房难求的代表性产品,道理很简单。

清远市房地产投资和销售较大幅度增长得益于保利、万科、时代等知名大房企旗下大型项目的支撑。据清远市住房和城乡建设管理局数据,仅万科、恒大、保利、碧桂园4家年销售过千亿元的房企清远市区旗下5盘的销售总额占全市销售总额的10.21%,5盘总销售额约11.54亿元。此外,超级大盘美林湖和年销售额过百亿的知名房企时代地产旗下两个项目表现也更为抢眼,2房企旗下3项目销售总额超过上述5盘,达12.25亿元,占全市总销售额的10.84%。

●根据人口结构变化研究房地产市场走向一直被视为住房需求评估的基本方法

远洋地产为何能拿到如此低成本的融资,一位业内人士一语指出,“因为(远洋地产)具备较高的评级。”据了解,境内评级机构中诚信证券,将发行人远洋地产的信用评级列为AAA,这已是企业境内评级的最高级别,基于本次债券的信用等级亦同为AAA评级。

“土豪”板块15幅地块楼面价破万 河西占6席

最具代表性的楼盘是紫辰院、福熙大道等项目,连续数月排名豪宅排行榜前列。而仅仅在一年前,此类项目还徘徊在高端改善与豪宅之间。但随着地王楼盘不断推出,被豪宅包围着的高端盘成为了左右区域价格的风向标。一来原本卖得不温不火的产品被抢购,二来只要提升产品品质便可以追求高利润率,因此,高端改善楼盘稍微一使劲儿就杀入豪宅行列。几乎所有的业内人士都承认,2016年将是豪宅元年,北京楼市罕见地将出现豪宅遍地的局面,据中原地产首席分析师张大伟统计,今年超过10万元/平方米的豪宅将达到50个左右。亦有业内人士公开指出,这50个豪宅中,只有5——10个销售预期看好,剩下的都会举步维艰,不出意外的话很可能会出现烂尾豪宅。

合富置业数据显示,11月开始,越秀区学位房二手交投35%的个案是总价在100万元/套以内的房源。“今年以来中心城区二手楼价持续上升,令学位房的价格也水涨船高,预算追不上楼价涨幅的学位房买家,转而青睐面积相对较小但总价仍在可承受范围的低总价小户型学位房,因此带动这类学位房需求大增,交易最为活跃。”梁燕明表示。

“长五条”重点涉及二套房贷首付比例提高,提高到65%到底影响大不大?一方面,首次改善型置业者都是有一定经济实力的社会中高层收入人群;另一方面,区位、配套、环境等整合性价值体现,将改善需求的置业者购买阻力变成次要条件。就我们的项目而言,二套房贷首付比例提至65%的影响暂时未表露明显。

诸如,在北四环有一个老牌的豪宅项目,虽然销售多年,已经成为现房,但在北京市房地产交易管理网的数据中,有迹可查的成交每年仅有几套,但价格却越来越高,甚至自称最贵的空中四合院单价达50万元/平方米。

以某热销豪宅项目为例,该项目在前段时间被热炒为10万+顶豪项目,但实际情况却是,其全年去化50套左右房源,但真正卖出10万元/平方米价格的仅为12套左右,其余38套则并未超过10万+,10万+只占总去化套数的24%。这只是顶着“顶豪”光环的一个案例,而除此之外,也不乏部分项目的成交数据存疑。如东边某豪宅项目,在一天里的销量过于集中,而且当天数套成交房源的销售均价居然也完全一样,甚至精确到个位,也存在刷单的嫌疑。

债务 风险 规模

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网友评论:

来自兴平的网友说:评论时间:2020-11-24

爱我的人,会爱上我的缺点;不爱我的人,无法理解我的美。回复


来自洮南的网友说:评论时间:2020-11-24

生活有时会逼迫你,不得不交出权力,不得不放走机遇,甚至不得不抛下爱情,你不可能什么都得到,生活中应该学会放弃,就像清理电脑中的文件一样。人生,就是一步一步走,一点一点扔,走出来的是路,扔掉的是包袱。这样,路就会越走越长,心就会越走越静。回复


来自庆阳的网友说:评论时间:2020-11-24

一生中,你要找一双——至少要找到一双能够倾听你的耳朵。只要你一开口,他就能懂得你。这或许就是一个人的幸福。回复


来自长沙的网友说:评论时间:2020-11-24

原本非常亲近的人后来天各一方,时间使他们可悲地疏远,一旦相见,语言便迫不及待地丈量着疏远的距离。人们对此似乎已经习以为常,生活的无情莫过于此了。回复


来自晋城的网友说:评论时间:2020-11-24

每到一个陌生的城市,我的习惯是随便走走,好奇心驱使我去探寻这里的热闹的街巷和冷僻的角落。在这途中,难免暂时地迷路,但心中一定要有把握,自信能记起回住处的路线,否则便会感觉不踏实。我想,人生也是如此。回复


来自晋江的网友说:评论时间:2020-11-23

要什么风花雪月,久了你就会知道,你需要的只是一个累了能给端你一杯水、病了能陪在你床头的人。这世上所有的久处不厌,都是因为用心。回复


来自渭南的网友说:评论时间:2020-11-23

结婚与恋爱毫无关系,人们老以为恋爱成熟后便自然而然的结婚,却不知结婚只是一种生活方式,人人可以结婚,简单得很。爱情……完全是另外一回事。回复


来自新沂的网友说:评论时间:2020-11-23

付出就要赢得回报,这是永恒的真理,自古以来很少有人能突破它。然而,如果有人能够超越它的限制,付出而不求回报,那么他一定会得到得更多。回复


来自枣庄的网友说:评论时间:2020-11-22

动了真感情的人都会喜怒无常。回复


来自桐城的网友说:评论时间:2020-11-22

生活中,感动、亲情、友情、爱情、痛苦、忧伤、挫折、困境,犹如人生的老朋友,常常伴随左右。面对痛苦、忧伤、挫折、困境的人生,有两种态度,一种是主动迎接,另一种是被动承受,只有主动迎接的人,人生才会活得精彩。回复


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